12/04/27 更新料の有効性について

賃貸借契約の更新料特約について,平成23年7月15日,最高裁の結論が下されました。以下に結論までの流れをご説明します。

消費者契約法10条は,次の2つの要件を満たす契約条項は無効であるとしています。
①民法などに比べ消費者の権利を制限したり義務を加重している
②信義則に反し消費者の利益を一方的に害している

そこで更新料特約は消費者契約法10条に違反しないのかが争われたのですが,最高裁は次のように判断し,更新料特約の有効性を認めました。

①の要件について
民法上,賃借人は賃料を払う義務しかないため,賃料以外に更新料を支払わなければならないとする更新料特約は①の要件に該当する。

②の要件について
更新料は賃料の補充ないし前払いの趣旨や,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものであり,経済的合理性がないとは言えないこと,香辛料の支払いが一定の地域で少なからず行われていることは広く知られていること,過去の裁判で更新料条項が公序良俗に反し当然に無効であるとの扱いはされてこなかったことなどからすると,更新料条項が契約書に明記されている場合には,賃貸人と賃借人の間に,情報の質・量及び交渉力に看過できない格差があるとは言えない。

従って,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約に更新される期間等に照らし,高額にすぎるなどの特段の事情がない限り,信義則に反し消費者の利益を一方的に害するものには当たらない。

最高裁は以上のように判断した上で,1年更新で更新料の額を賃料の2か月分とする契約は有効であると認定しました。

更新料条項が契約書にはっきりと記載されていれば,入居者は,契約時に各物件の契約条件を見比べ,更新料のない物件や,より更新料の安い物件を選ぶこともできたはずです。にもかかわらずその物件を選び,契約を結んだ以上,入居者は原則として支払義務を負わなければならないということです。

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