12/05/17 通常損耗負担特約の有効性について

　賃貸物件では，退去の際，賃借人が物件をきれいにして賃貸人に返さなければなりません。
　これを「原状回復義務」といいます。
　ただしこの原状回復義務には，経年変化（時間の経過によって発生する劣化）や通常損耗（物件の通常使用により生じた損耗）を元通りにする義務までは含まれません。賃借人は，故意・過失や善管注意義務（物件を適切に管理すべき注意義務）違反により生じた損害だけを回復すればよいとされています。

　では，賃貸借契約に特約をつけて，経年変化や通常損耗まで賃借人に回復義務を負わせることはできるでしょうか。

　この点，最高裁平成17年12月16日判決は通常損耗を原状回復義務の範囲に含める特約も場合によっては認められるとしました。最高裁の判決の概略は以下の通りです。
①どのような契約をするかは当事者の自由であるから，原状回復義務の範囲に通常損耗を含める
　特約も認められる。
②ただし，賃借人は，特約がなければ本来，通常損耗まで回復する義務はないのだから，そのよ
　うな特約は賃借人に特別な負担を負わせることになる。そこで賃借人がよくわからないまま契
　約することのないよう，少なくとも補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が契約書に
　具体的に明記されているか，あるいは，通常損耗まで原状回復義務の範囲に含まれることを賃
　貸人が口頭で説明し，賃借人が明確にそれを認識し，よく理解の上で合意したと認められるな
　ど，特約が明確に合意されていることが必要である。

　上記事案では，契約書に賃借人が負担する原状回復費として以下のような記載がありました。
　　襖紙・障子紙　　　　　　　汚損（手垢の汚れ，たばこの煤など生活することによる変色を
　　　　　　　　　　　　　　　含む）・汚れ
　　各種床仕上材　　　　　　　生活することによる変色・汚損・破損
　　各種壁・天井等仕上材　　　生活することによる変色・汚損・破損

　「生活することによる変色」などまで原状回復の範囲に含まれるというのですから，原状回復の範囲に通常損耗まで含まれるという契約内容であるようにも読めますが，最高裁は「通常損耗を含む趣旨かどうか明らかでない」と判断しました。
　つまりこの程度の表現では特約について「具体的に明記」されているとはいえないということです。
　退去時の紛争を避けるためには，より具体的に特約内容を記載して賃借人に説明し，賃借人から合意を得る必要があり，賃貸人側としては難易度の高い特約であると言えそうです。