敷引特約の有効性について

賃貸物件の退去時に敷金から一定額を差し引いて返還するという，いわゆる敷引特約については，消費者契約法との関係でその有効性が争われてきました。

消費者契約法10条は，以下の2要件を満たす契約条項は無効であるとしています。
要件①　民法などに比べ消費者の権利を制限し，または義務を加重する条項であること
要件②　信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であること

民法上，賃借人は賃貸物件を返還する際原状回復義務を負いますが，経年劣化や通常損耗の回復義務まではなく，賃借人の故意過失・善管注意義務違反によって生じた毀損・損耗についてしか回復義務を負いません。そこで，実際に毀損・損耗があるかないかにかかわらず，退去時に敷金から一定額を差し引く敷引特約は，民法の規定よりも賃借人の責任を重くするものであり，消費者契約法10条により無効なのではないかが争われてきたのです。

この点についての最高裁判決（平成23年3月24日）を要約すると以下の通りです。
要件①について　
敷引特約は民法の規定よりも消費者である賃借人の義務を加重しており要件①を満たす。
要件②について
・賃貸借契約書に敷引の額が明示されている場合には，賃借人は敷引の額を明確に認識し
て契約している。
・通常損耗等の補修費は，賃料に含めるのが通常だとしても，あえて賃料に含めず，敷引金
として回収するとの合意があるなら，賃借人が補修費を二重に負担することにはならない。
・敷引の額を一定にすることは，補修の要否・費用の額をめぐる紛争を防止する観点から
不合理とは言えない。

したがって敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるとは直ちには言い切れない。もっとも通常損耗等の補修費用として通常予想される額，賃料の額，礼金等の一時金などに照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に定額であるなどの特段の事情のない限り，信義則に違反して消費者の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法10条により無効となる。

つまり最高裁は，敷引特約も原則有効であるとし，ただし敷引金が予想される補修費や，賃料・礼金の設定額から見て高額に過ぎる場合には無効になるとの基準を示しました。当該事例では，賃貸期間が1年未満の場合に賃料の2倍強，賃貸期間が5年以内の場合には賃料の3.5倍強を差し引くとの契約でしたが，最高裁はこれを有効であると認定しました。

賃貸業界は賃料だけでなく設備や警備などの面でも競争が激しくなっています。明治に作られた民法では，通常損耗の補修費を見込んで賃料を設定するものとされていますが，現実には厳しい要求です。賃貸人側では，実際に使った賃借人にできるだけ補修費を負担してほしいというのが切実な本音でしょう。
一方で賃借人としても，引越しの経済的な負担を考えると，敷金はできるだけ回収したいと考えます。
こうした当事者の思惑から敷金をめぐる紛争は絶えません。そこで無用な紛争をさけるため，契約当初から，「敷引の範囲で通常損耗の補修費も負担してくださいね。負担していただく範囲は○円ですよ。」と明示して契約するのも合理的かもしれません。賃借人としても，引越し時にどれだけ敷金から差し引かれるのか，不明なまま契約しないで済みます。
敷引特約，更新料，通常損耗を賃借人負担とする特約の有効性など，近年賃貸借に関する最高裁判例が続いています。これにより当事者間の無用なトラブルが減少することが期待されます。

2012/04/27